47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
走好新时代党的群众路线******
【深入学习宣传贯彻党的二十大精神】
作者：马正勇（广东省梅州市委书记）
我们党最大的政治优势是密切联系群众，党执政后最大的危险是脱离群众。群众路线是我们党的生命线和根本工作路线，是我们党永葆青春活力和战斗力的重要传家宝。《习近平谈治国理政》第四卷将“始终坚持人民至上”摆在重要位置，书中关于始终坚持人民至上的重要论述是走好新时代党的群众路线的生动表达。党的二十大报告指出，“全面建设社会主义现代化国家，必须充分发挥亿万人民的创造伟力。全党要坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，树牢群众观点，贯彻群众路线”。迈上新征程，必须坚定不移贯彻党的群众路线，始终同人民群众站在一起、想在一起、干在一起。
让群众真正说得上话，防止政策制定脱离群众。习近平总书记指出，好的方针政策和发展规划都应该顺应人民意愿、符合人民所思所盼，从群众中来、到群众中去。党的二十大吹响了全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴的进军号角。民之所望，政之所向。深入把握人民群众需求的新变化，是做好新时代各项工作任务的重要前提。在工作中，我们要深入基层一线调查研究，坚持面对面的工作方式，多问政于民、问计于民、问需于民，针对不同地域、不同年龄、不同群体的不同需求，倾听不同声音，提高工作的精准性，不可寄希望于一把钥匙开一万把锁。群众在哪里？在背街小巷里、乡村田野中、工厂车间内。因此，我们制定政策征求意见时，要深入基层一线、城乡社区、田间地头，虚心听取群众的所思所盼所愿。在群众面前，我们要做小学生，自觉以人民为师，向能者求教，向智者问策。
让群众真正得到实惠，防止工作落实脱离群众。习近平总书记反复强调，人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。党员领导干部要时刻牢记共产党就是给人民办事的，为官一任要造福一方，把人民群众是否真正得到实惠作为工作落实的重要判断标准，让人民群众的生活一天比一天好，一年比一年好。特别是对于经济欠发达、发展不充分地区，加快发展、改变落后是群众的最大期盼和心声，要坚定不移狠抓发展第一要务，从“过日子思维”转向“发展思维”，从“投入思维”转向“产出思维”。一方面，推进共同富裕，人人都有责，要共同把“蛋糕”做大做好。紧紧依靠群众推动发展，充分发挥群众的主人翁精神和主体作用，引导群众积极主动参与发展实体经济和推进乡村振兴工作，让群众持续稳定就业创业，不断鼓起钱袋子、过上好日子。另一方面，实现共同富裕，人人都有份，要共同把“蛋糕”切好分好。进一步完善分配制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，让群众充分共享改革发展成果，使老百姓的获得感更有成色、幸福感更可持续、安全感更有保障。对于梅州而言，要把资源要素优先用到“打粮食”项目上，特别是要落实好梅州对接融入粤港澳大湾区加快振兴发展总体方案，建设赣闽粤原中央苏区对接融入粤港澳大湾区振兴发展先行区，推动梅州加快振兴、共同富裕，既为大湾区建设拓展经济腹地，又为革命老区融湾探索路径。
让群众语言真正展示力量，防止政策宣传脱离群众。习近平总书记在各类会议、各种场合讲话中经常使用群众喜闻乐见的语言，比如用“小康不小康，关键看老乡”来诠释全面建成小康社会，用“鞋子合不合脚，只有穿的人才知道”来阐述一个国家发展道路的选择，用“缺钙”“软骨病”来比喻理想信念的缺失……这些语言都是群众语言，非常接地气，真正说到老百姓的心坎里去。文风就是作风，言之有物、表达清晰、通俗易懂，才能让人民群众看得懂、记得住、信得过、用得上，才能提升党委政府的公信力和执行力。我们在制定文件、撰写文章时，要尽可能用深入浅出、朴实简练的文字，让群众愿意看、看得懂。不能夸夸其谈、洋洋洒洒一大堆，看似术语规范、措辞准确，细细琢磨却空洞无物。我们在宣传政策、做群众思想工作时，要多说大白话、大实话，用人民文字连接人民，用群众语言做群众工作，让群众乐意听、听得进。我们要走好新时代党的群众路线，走出“舒适圈”，少点“官气”、多接“地气”，主动到田间地头走一走，到群众家中坐一坐，同老百姓坐在一条板凳上，察民情、顺民心、办民事。特别是进入互联网时代，我们要善于掌握网络用语，善于运用新颖有趣方式，多借助新媒体新平台，生动地宣传党的理论路线方针政策和地方发展的定位目标思路举措。
群众无小事，枝叶总关情。能否走好新时代党的群众路线，对党员干部而言是为民精神与服务意识的“试金石”。每一名党员干部心中必须始终为群众留一把“椅子”，与群众思想同心、目标同向、事业同创，始终保持同人民群众的血肉联系，人民群众才会听党话、感党恩、跟党走。
《光明日报》（ 2022年12月30日 06版）
